Vous avez vécu à Dubaï, à Paris ou à Beyrouth, et vous pensez rentrer. Bonne nouvelle : en tant que citoyen canadien ou résident permanent, vous pouvez acheter au Québec. Mais quelques règles changent quand on a vécu ailleurs. Voici l'essentiel, étape par étape.

1. Votre dossier de crédit : vérifiez-le avant de rentrer

Votre dossier canadien ne disparaît pas parce que vous êtes parti. Mais les comptes fermés finissent par s'effacer : Equifax garde un compte fermé en règle de 6 à 10 ans selon les sources, TransUnion l'information positive jusqu'à 20 ans (Agence de la consommation en matière financière du Canada). Si vous n'avez plus de compte actif, votre dossier peut devenir trop « mince » pour un prêteur.

• Demandez votre dossier gratuitement à Equifax et à TransUnion quelques mois avant votre retour. Vous aurez le temps de faire corriger une erreur ou une vieille dette oubliée, et de voir s'il vous reste des comptes actifs. Si votre dossier est presque vide, commencez tôt à vous refaire un historique (par exemple avec une carte de crédit canadienne).
• Gardez, si possible, une carte de crédit canadienne active et payée à temps.
• Equifax et TransUnion offrent maintenant des outils qui importent un historique de crédit étranger. Ils visent surtout les nouveaux arrivants, et tous les prêteurs ne les acceptent pas : demandez à votre prêteur.

2. Le prêt hypothécaire : parlez au prêteur avant de rentrer

Aucune règle officielle ne dit qu'il faut un emploi au Canada. Mais chaque prêteur a ses exigences : lettre d'emploi, revenus des 2 dernières années, revenus étrangers acceptés ou non. Le plus sûr : contacter un courtier hypothécaire ou votre institution financière avant votre retour.

Les règles de base en 2026 :

• Mise de fonds minimale : 5 % sur les premiers 500 000 $ ; 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $ ; 20 % à 1 500 000 $ et plus (ACFC, Finances Canada).
• Assurance prêt hypothécaire obligatoire sous 20 % de mise de fonds. Au Québec, la taxe sur la prime se paie comptant chez le notaire.
• Test de résistance pour un prêt non assuré (prêteurs sous réglementation fédérale) : vous devez vous qualifier au plus élevé entre votre taux + 2 % et 5,25 % (BSIF).
• Préapprobation : elle vous donne une idée du montant que vous pourrez emprunter, mais elle ne garantit pas l'approbation finale. Une garantie de taux n'est pas automatique : elle dépend du prêteur, demandez-le clairement.

3. Êtes-vous encore « premier acheteur » ?

C'est un piège fréquent. Une maison que vous avez possédée et habitée à l'étranger compte pour plusieurs mesures fédérales (Agence du revenu du Canada).

Ce qui compte, c'est d'avoir habité une maison dont vous (ou votre conjoint) étiez propriétaire, comme résidence principale, pendant l'année en cours ou les 4 années civiles précédentes. Il n'est pas nécessaire de l'avoir vendue : si vous l'avez quittée (par exemple pour la louer) il y a plus de 4 années civiles, vous redevenez premier acheteur. Une maison achetée pour la louer, où vous n'avez jamais habité, ne compte pas.

Si vous êtes dans cette situation, vous n'êtes pas premier acheteur pour :

• le CELIAPP (il faut aussi être résident du Canada pour l'ouvrir) ;
• le RAP (retrait jusqu'à 60 000 $ de vos REER ; il faut être résident du Canada au moment du retrait) ;
• le montant pour l'achat d'une habitation (ligne 31270, un crédit d’impôt fédéral) ;
• le remboursement de TPS sur une maison neuve (jusqu'à 50 000 $).

Ce statut est déclaré par vous. L'Agence du revenu peut le vérifier, par exemple lors d'une vérification, et en cas d'erreur, vous pourriez devoir rembourser l'avantage, avec des intérêts et parfois des pénalités. Une fois redevenu résident, vous devez aussi déclarer vos revenus de location à l'étranger et, si le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ dans l'année, produire le formulaire T1135 (une maison louée à l'étranger compte, une maison à usage personnel non).

Pour l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL (amortissement de 30 ans pour premier acheteur), seule une maison au Canada est prise en compte. Les autres assureurs (Sagen, Canada Guaranty) et les prêteurs peuvent avoir leurs propres critères.

Crédit d'impôt remboursable pour accès à la propriété du Québec (jusqu'à 5 875 $ sur la taxe de bienvenue, à partir de l'année d'imposition 2026) : il faut résider au Québec au 31 décembre de l'année de l'achat. Revenu Québec ne précise pas si une maison à l'étranger compte : vérifiez auprès de Revenu Québec ou d'un fiscaliste avant de compter dessus.

4. L'assurance maladie (RAMQ) : prévoyez une assurance privée

En revenant d'un autre pays, il y a généralement un délai de carence d'au plus 3 mois avant d'être couvert par la RAMQ, même pour les citoyens canadiens. Les enfants de moins de 18 ans n'ont pas ce délai, et certaines ententes de sécurité sociale entre le Québec et d'autres pays l'enlèvent. La RAMQ recommande une assurance privée dès l'arrivée.

5. L'impôt : redevenir résident

Vous redevenez généralement résident à votre date de retour. Certains biens que vous possédez (placements, par exemple) sont réputés acquis à leur juste valeur ce jour-là. Si vous avez une maison ou des placements à l'étranger, consultez un fiscaliste avant de rentrer.

6. Signer chez le notaire

Au Québec, l'hypothèque passe obligatoirement chez un notaire. La signature à distance est possible seulement si le notaire l'accepte. Si vous achetez avant d'arriver, parlez-en tôt avec lui (procuration, documents à faire authentifier au besoin).

En résumé : votre liste avant le retour

1. Commander votre dossier de crédit (Equifax et TransUnion).
2. Parler à un prêteur ou à un courtier hypothécaire de vos revenus.
3. Vérifier votre statut de premier acheteur (maison à l'étranger ?).
4. Prévoir une assurance santé privée pour les 3 premiers mois.
5. Consulter un fiscaliste si vous avez des biens à l'étranger.
6. Choisir votre secteur : nos guides de villes vous aident.

Je vous accompagne à distance, en français, en anglais ou en arabe, pour préparer votre recherche avant votre arrivée.

Hania Merhi, courtière immobilière — eXp agence immobilière

Cet article donne de l'information générale, en date d'octobre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste, d'un notaire ou de votre institution financière.

Sources consultées le 20 octobre 2026 : Agence de la consommation en matière financière du Canada, Agence du revenu du Canada, Finances Canada, BSIF, SCHL, Revenu Québec, RAMQ, Éducaloi et Chambre des notaires du Québec.